不動産売却にあたっては買主を個別に探すのが一般的ですが、売却方法にはほかに入札方式があります。
しかし、あまり一般的な売却方法ではないため、どのような方法なのか、イメージが浮かびにくいところでしょう。
そこで今回は、入札方式による不動産売却とは何かにくわえ、メリット・デメリットと手続きの流れも解説します。
入札方式による不動産売却とは
入札方式による不動産売却とは何かについて、押さえたい基本は以下のとおりです。
売却方法の概要
入札方式とは、売り出された不動産に対して買主たちが購入価格を提示していき、最高値を付けた方が落札する方法です。
従来は、裁判所が主導する競売や、差し押さえられた不動産の公売などで、主に用いられてきました。
しかし近年では、個人による不動産売却でも用いるケースが出てきています。
入札方式が向いている不動産は、山林や農地など、面積の広い土地です。
広すぎて個人では活用しにくい土地でも、入札方式を用いれば、企業や地方自治体が土地開発を目的に入札することがあります。
一般的な売却方法との違い
一般的な不動産売却では、不動産会社の仲介をとおし、買主を個別に探します。
買主が現れたら条件交渉をおこない、双方で条件面に合意できたら、売買契約の締結となります。
条件交渉は基本的に1対1でおこなわれており、買主としては安いほうがお得なので、売り出し価格より高く売れるケースは稀です。
一方の入札方式だと、買主と1対1での条件交渉はおこないません。
購入を希望する買主たちは、入札開始後、各自で購入価格を提示していきます。
入札した買主たちのうち、最高値を付けた方が落札者に決まるため、不動産が売り出し価格より高く売れる可能性があります。
このように、両者には買主や売却価格の決まり方に違いがあるため注意しましょう。
入札方式の種類
入札方式の主な種類には、一般競争入札と指名競争入札の2つが挙げられます。
一般競争入札とは、入札の参加条件が事前に告知されるため、不特定多数の方が購入を申し込める方法です。
入札方式のなかでは基本的な種類にあたり、買主にとって公平性が保たれていることが特徴です。
一方の指名競争入札とは、特定の条件を満たした方だけが入札に参加できる方法にあたります。
複数の買主が各自で購入価格を提示していく点に違いはありませんが、入札の参加者がやや限定されます。
入札方式による不動産売却のメリット・デメリット
入札方式で不動産売却をおこなうかどうかは、売主にとってのメリット・デメリットをふまえて決めたいところです。
入札方式を選ぶとどうなるのかについて、メリットから順に解説します。
高額で売れる可能性がある
先述のとおり、入札方式は複数の買主が価格で競り合う仕組みになっており、最高値を付けないと落札できません。
高額を付けるだけの理由が買主側にあるため、一般的な売却方法より価格面では有利です。
とくに競り上がり式では、高額での売却が期待できます。
競り上がり式とは、買主たちによる入札額が公開される方式です。
現時点での最高値がわかるため、購入希望者たちの間で価格競争が起きやすく、予想外の高額で落札される可能性があります。
価格に納得しやすい
一人ひとりの買主と個別に交渉する方法で売却すると、ほかの買主ならより高額で売れたのではないかと、価格に後悔するおそれがあります。
これが入札方式なら、購入を希望する買主からはそれぞれ価格が提示され、最高値を付けた方が落札者に決まります。
落札者の付けたものが最高値だとわかるため、価格に関しては納得感があり、条件面で後悔するリスクが低めです。
購入をキャンセルされにくい
入札に参加する買主は、多くが不動産会社などの法人です。
個人の買主だと、売買に合意したあと、住宅ローンの審査に落ちたなどの理由で、購入をキャンセルされるリスクがあります。
買主側にやむを得ない理由があっても、売主としては売却活動をやり直す必要があり、購入のキャンセルは負担となります。
一方、買主が法人だと、ローンを利用するとしても、審査に落ちるリスクは低めです。
資金面の都合などで購入をキャンセルされにくく、売主にとっては安心です。
売却期間を短縮できる可能性がある
通常の不動産売却では、買主と1対1で条件交渉をおこなううえ、時間をかけて話し合っても、合意にいたる保証はありません。
交渉がまとまらなければ、売却活動はやり直しとなり、それだけ時間がかかります。
一方の入札方式では、購入を希望する買主たちから次々と価格を提示してもらう形となります。
買主と個別に交渉を繰り返すより効率が良く、売却先がスムーズに決まる可能性があるのは、売主にとってのメリットです。
デメリット
入札方式のデメリットは、買主が想定どおりに集まるとは限らないことです。
買主がほとんど集まらなかったときは、価格競争が起こりにくく、相場より安値で落札されるおそれがあります。
買主をうまく集めるには、価格設定に注意しなくてはなりません。
売り出し価格を高くすると、買主が集まりにくくなってしまいます。
しかし、売り出し価格を安くしすぎると、安値のままで落札されるリスクが出てきます。
落札後、価格が安すぎるなどの理由で売却は拒否できません。
想定より安く売却する事態とならないよう、売り出し価格は慎重に決める必要があります。
ただし、いくら適正な価格に決めても、買主が現れる保証はありません。
誰からも入札が来ないと、不動産売却自体が不可能となるのは、気を付けたいデメリットです。
入札方式による不動産売却の流れ
入札方式で不動産売却をおこなうときには、一定の流れがあります。
事前に確認しておきたい手続きの流れは、以下のとおりです。
売出価格の決定
入札方式による不動産売却の流れは、売り出し価格の決定から始まります。
先述のとおり、いくらで不動産を売り出すかは大事なポイントです。
そのため、まずは不動産会社で査定を受け、適正価格や相場を把握するのが基本です。
最初の段階で価格設定がうまくいっていないと、想定より買主が集まらなかったり、安値で落札されたりするリスクがあります。
入札の仲介を依頼
価格設定が終わったら、次は入札の仲介を依頼します。
入札方式の不動産売却において、手続きを実際におこなうのは仲介代理人です。
仲介代理人とする不動産会社を選び、正式に入札の仲介を依頼しましょう。
不動産会社との間で媒介契約を締結すれば、仲介の依頼は完了です。
買主の募集
入札の仲介を依頼したら、仲介代理人が正式に買主の募集を始めます。
入札が始まったら買主から購入価格が提示されていき、最高値を付けた方が落札者に決まります。
このとき、落札額がそのまま売買価格にならないケースがある点に注意が必要です。
落札者と売買契約を締結するまでの間に、価格交渉の機会が設けられることがあります。
落札後の流れのなかに価格交渉がありえることは、事前に確認しておきましょう。
入金と引き渡し
落札やそのあとの価格交渉、売買契約の締結などの流れがすべて終われば、入金と引き渡しに入ります。
落札者との間で最終的に合意した金額を受け取り、引き換えに自身の不動産を引き渡せば、一連の流れは完了です。
まとめ
不動産売却における入札方式とは、複数の買主が購入価格を提示していき、最高値を付けた方が落札する方法であり、買主や売却価格の決まり方が通常と異なります。
売主にとってのメリットは、売却価格が高額になったり、購入をキャンセルされにくかったりすること、デメリットは想定どおりに買主が集まるとは限らないことです。
手続きの流れは、不動産会社の査定をとおして売り出し価格を決めるところから始まります。
