築年数が影響する？中古マンション売却の価格とタイミングについても解説

中古マンションの売却を検討する際、築年数が価格にどのように影響するか気になっている方も多いのではないでしょうか。
一般的に築浅の物件は高値で売れる傾向がありますが、築年数が経過していても需要があるケースも存在します。
価格への影響は築年数だけでなく、建物の状態や立地条件などさまざまな要因が複雑に絡みあって決まるものです。
この記事では、築年数ごとの価値変動や売却タイミングの考え方など、適切な売り時を見極めるための情報を解説します。

中古マンションの資産価値は何で決まるか

冒頭でも述べましたが、中古マンションの資産価値は、さまざまな要因によって決まります。
売却を検討する際は、その価値を左右する要素を理解しておくことが大切です。
今回は「土地」「建物」「敷地権」の3つの視点から、主なポイントを解説します。

土地

マンションの資産価値において、まず注目すべきは建物が立っている「土地」です。
立地が良いほど価値は高まり、駅から徒歩圏内など利便性の高いエリアでは、築年数が古くても価格が下がりにくい傾向があります。
周辺に生活インフラが整っていれば、特にファミリー層からのニーズが高まります。
また、地域の治安や再開発の進捗なども購入希望者が気にするポイントです。
さらに、マンション周辺に公園や緑地があると落ち着いた住環境が形成されやすく、資産価値を維持しやすいです。
周辺施設の充実度も、長期的な評価を左右します。

建物

建物の状態や構造も、大きな要素です。
最もわかりやすいのが「築年数」で、新築から15年程度までは緩やかに下がり、その後は建物の状態や管理状況が価格を左右します。
築30年を超えると大幅に下がるイメージがありますが、管理と修繕が行き届いていれば評価が保たれる場合もあります。
また、構造や耐震性も見逃せません。
1981年6月の新耐震基準以降に建てられたマンションは地震への強さが評価されやすく、鉄筋コンクリート造（RC造）や鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）は耐久性が高いです。
内装や間取りも重要で、リフォームやリノベーションによって築古でも魅力を維持でき、水回りの改修が済んでいれば負担の軽減につながります。
さらに、マンションの外壁材や共用設備の品質も評価に影響します。
躯体がしっかりしているほど耐久性が高く、雨漏りや構造劣化のリスクを抑えられるでしょう。

敷地権

マンションには「敷地権」という考え方があります。
これはマンションが建っている土地の所有権や借地権を指し、各住戸には専有部分と併せて敷地の持分が設定されています。
敷地権の割合が大きいほど土地の価値をより多く享受しやすく、資産価値も高まりやすいです。
一方、借地権の場合は契約期間や更新条件に制限があるため、買い手が付きにくい場合もあります。
毎年の地代や地主との更新が必要になり、敬遠されることも少なくありません。
敷地が広めに確保されている場合は、駐車場やエントランス周りに余裕があり、快適性や管理のしやすさが高まります。
これらも購入検討者には大きな魅力となり、購入意欲も高まるでしょう。

中古マンションが売り時となる築年数

中古マンションを売る際、築年数は成約率や売れやすさに大きく関係します。
築年数ごとの特徴を知ることで、より有利に売却を進めやすくなるでしょう。
ここでは「成約率」「築5年」「築15～25年」の3つの観点から解説します。

成約率

中古マンションの成約率は築年数によって左右されます。
築年数が浅いほど、建物の劣化が少なく設備も新しく、短期間で売れる傾向があります。
一方、築20年を超えると経年劣化や設備更新の負担が懸念され、売却期間が長引くことも多いです。
ただし、立地や管理状態が良いマンションは、築年数にかかわらず高い成約率を保つ場合があります。
さらに、適正価格を設定するためには、近隣相場や成約事例を参考にした詳細な査定が欠かせません。
過度に高い価格では反響が得られにくく、売却期間の長期化につながります。

築5年

築5年以内のマンションは、新築に近い外観や内装、最新の設備仕様が整っているため、売却しやすい時期といわれます。
新築プレミアムが落ち着き、価格が相場に近づいていることも買い手にとって魅力です。
床暖房や食洗機などの設備が備わっている場合は、共働きや子育て世帯からの関心が高まり、スムーズに売れやすくなります。
この時期の物件は最新の住宅設備が整っているため、長期修繕計画の負担が比較的軽く、入居後のメンテナンス費用を抑えられる点も魅力です。

築15～25年

築15年から25年のマンションは、価格の下落が本格化し始めますが、相場より手頃な価格が魅力で一定の需要があります。
ただし、建物の状態や管理の質がより重要になります。
この時期の物件は、大規模修繕が一度おこなわれていることが多く、修繕積立金や工事計画の内容がポイントです。
屋上防水や外壁塗装などが済んでいれば買い手の安心材料になりますが、未実施ならマイナス要因にもなります。
一方で、耐震基準を満たしているかをチェックするのも重要です。
必要に応じた補強工事が実施されていると、将来的な不安が軽減されます。

築30年以上の中古マンションは売却できるのかどうか

築30年以上の物件は売りにくいイメージがありますが、建物の状態や立地、管理体制などがしっかりしていれば売却は可能です。
ここでは「大規模修繕」「人気エリア」「管理状況」の3つの視点から説明します。

大規模修繕

築30年以上では老朽化が進みやすいため、大規模修繕の有無が評価を左右します。
外壁補修や屋上防水、給排水管の更新などが計画的に実施されていれば建物の寿命が延び、購入希望者にとって安心です。
管理組合が修繕計画を明確に立て、必要な費用を積み立てている場合は、資産価値を保ちやすくなります。
また、修繕時に使用する資材や工法の質によっては、建物の耐久年数が大きく変わることもあります。
計画的に高品質な改修をおこなう管理組合は、購入希望者の信頼を得やすいです。

人気エリア

築年数が古くても、利便性の高い立地なら需要は根強いです。
鉄道駅から徒歩圏内や生活施設が充実したエリアでは、築30年以上でも高い評価を得られます。
再開発が進んでいる地域は将来の価値上昇が期待され、築古物件への関心も高まります。
特に分譲時にしっかりとした設計・施工がおこなわれたマンションは、長期的に価値を維持しやすいです。
たとえば、都心部や交通利便性の高い地域だけでなく、商業施設や学校、医療機関が集中する郊外エリアも人気が高まるケースがあります。
こうした地域では、築古物件でも魅力が下がりにくいでしょう。

管理状況

築30年以上のマンションでは、建物の管理状況が売却の成否を大きく左右します。
共用部分の清掃や管理情報の更新など、日常的な管理の丁寧さは購入希望者の印象に直結します。
また、管理組合が定期的に総会を開き、修繕計画や管理規約を見直しているかといった運営面の質も重要です。
透明性の高い組合運営がおこなわれているマンションは、住民トラブルが少なく、円滑な暮らしが期待できるため魅力的です。
理事会の議事録や管理規約の改定履歴などがしっかり保管・公開されているマンションでは、将来の修繕に関する情報も把握しやすく、買い手にとって安心材料となります。

まとめ

中古マンションの売却では築年数が大きな判断材料となるため、資産価値への影響を正しく把握することが重要です。
築浅は有利とされますが、築年数が経過していてもリフォームや立地条件によって需要を確保できる可能性があります。
築30年以上の物件でも修繕歴や周辺環境によっては売却できるため、多面的に価値を見極めることが大切です。