所有者不明土地とは？買いたい場合の手続き方法と購入するリスクを解説

買いたい土地の所有者が不明であったり、連絡が取れなかったりする場合、購入できるのか疑問に思っている方もおられるのではないでしょうか。
このような土地は、一定の手続きを踏むことで購入することが可能な場合もありますが、リスクも伴うことに注意が必要です。
そこで、所有者不明土地とはなにか、買いたい場合の手続き方法や購入するリスクを解説します。

土地を買いたい場合に知っておきたい「所有者不明土地」とは？

土地のなかには、所有者が不明な土地などが存在します。
もし、買いたい土地がこのような土地の場合、購入することはできないのでしょうか。
ここでは、そもそも所有者不明土地とはどのような土地なのか、また原因についても解説します。

所有者不明土地とは

所有者不明土地とは、土地の所有者がわからない土地、もしくはその所有者と連絡がつかない土地のことをいいます。
実は、この所有者不明土地は増加しており、平成29年の段階で土地全体の22％にのぼっています。
そもそも、なぜ所有者不明土地が生まれてしまうのでしょうか。
その理由は、以下の2つが考えられます。

●相続登記の放置
●住所変更登記の放置

まず、1つ目の原因とされるのが、相続登記の放置です。
相続登記とは、不動産の名義人が亡くなった際に、亡くなった方から相続人へ名義を変更する手続きのことをいいます。
しかし、相続登記は2024年4月1日まで義務ではなかったため、名義変更をせずに放置するケースが多かったのです。
そのため、何代にもわたって続くことで、所有者が不明となってしまったと考えられます。
また、もう1つの原因は、住所変更登記の放置です。
住所変更登記とは、不動産の所有者の住所が変わった場合に、法務局にて登記簿謄本の住所を書き換えてもらう手続きのことです。
この住所変更登記も相続登記と同様に義務化されていなかったため、登記簿謄本を確認しても古い住所しか記載されておらず、所有者と連絡が取れないという事態につながっています。
なお、住所変更登記についても、引っ越し後2年以内の手続きが義務化されています。
また、本人の了承を得られたケースに限り、登記官がほかの公的な機関から情報を共有してもらい、職権で住所変更できる仕組みが導入されることになっており、2026年4月までに施行される予定です。

所有者不明土地は購入できる？

以前は、所有者不明土地を買いたいと希望しても、所有者の所在が不明の場合、その土地を購入するのは困難でした。
というのも、土地を購入したくても、交渉する相手が不明だからです。
しかし、所有者不明土地が利用・活用されない土地は、近年増加傾向にあります。
このような事態を受け、2023年4月1日の法改正により、所有者不明土地を増加させないための制度や、利用しやすくするための制度が設けられています。
したがって、所有者不明の土地でも以前よりも購入しやすくなり、諦めていた土地が買える可能性が高いでしょう。

所有者不明土地を買いたい場合の手続き方法

では、実際に所有者不明土地を買いたい場合、どのような手続きをおこなう必要があるのでしょうか。
ここでは、所有者不明土地を購入するための手続き方法を解説します。

手続き方法①：全部事項証明書を取得し権利関係の確認をする

所有者不明土地を買いたい場合は、まずは土地の「全部事項証明書」を法務局で取得します。
この全部事項証明書には、登記簿上の所有者や共有者が記載されているので、それで所有者が誰なのかを確認します。
そして、確認したら、所有者や共有者に手紙を送るなどして連絡を取ってみましょう。
その際、所有者や共有者が売却に前向きであれば、土地を買いたい意思を伝えます。
なお、所有者がすでに亡くなっていた場合は、戸籍謄本から現在の所有者を探す必要がありますが、個人情報が記載されているため、第三者がその情報を取得するのは難しいでしょう。
そのため、現実的には、土地の利害関係がある方に協力してもらいながら探すことになります。

手続きの方法②：不在者財産管理人制度を利用する

土地所有者が不在者の場合は、「不在者財産管理人制度」を利用する方法があります。
不在者財産管理人制度とは、不在者の土地などの財産を管理する方を家庭裁判所に選任してもらう制度です。
不在者財産管理人となった方は、家庭裁判所の許可を得れば、所有不明土地の売却をおこなうこともできます。
ただし、不在者財産管理人は、すべての財産を管理する権限を持ちます。
それにより、土地のみを管理するわけではないため、手続きがスムーズに進むとは限らないので注意しましょう。

手続き方法③：土地・建物に特化した財産管理制度を利用する

土地・建物に特化した財産管理制度は、特定の土地や建物だけの管理をおこなう制度です。
この制度は、法改正によって新設された制度で、不在者財産管理人に比べて、使い勝手が良くなっています。
この制度を利用するには、所有者が所在不明であることを調査してから、裁判所に土地・建物の管理人を選任してもらうように申し立てをしなければなりません。
そして、裁判所は審査したうえで、異議届出期間などを定めて、期間が経過すると管理人を選定します。
裁判所から選任された管理人は、裁判所の許可を得て、管理する土地の売却ができるようになります。
管理人との交渉が進めば、所有者不明土地の購入ができるようになるでしょう。

所有者不明土地を買いたいときに知っておきたいリスク

所有者不明土地の購入は、さまざまなリスクを伴うこともあるので注意が必要です。
ここでは、所有者不明土地の購入するリスクを解説します。

リスク①：所有者が見つかるとトラブルになる可能性がある

まず、リスクとして挙げられるのは、所有者不明土地を購入したあとに、不明だった所有者や共有者が現れることで、トラブルになる可能性があることです。
前述した制度を利用しても、裁判所が徹底的に所有者や共有者を探すわけではありません。
そのため、土地の売買が成立してから見つかるケースも考えられるのです。
この場合、本来の土地の所有者や共有者は、自分の知らない間に土地が売買されたことを不快に思い、購入者に対して抗議などがなされ、精神的なストレスを抱えることになり得ます。

リスク②：整備にかかるコストが高くなる恐れがある

長年使用されていなかった所有者不明土地の場合、草木が生い茂っていることも少なくありません。
また、古い建物がある場合や室内に残置物がある場合もあります。
このような土地を使用できる状態までに整備するとなると、高額なコストがかかることが予想されるでしょう。
そのため、購入する前にどのくらいの費用がかかるのか、また土地の状態を良く見極めて取得を検討することが大切です。

リスク③：交渉がスムーズに進まないこともある

所有者不明土地の購入は、交渉がスムーズに進まないことも想定しておかなければなりません。
なぜなら、所有者によっては、先代から引き継いだ土地を第三者に売りたくないという方もいるからです。
また、共有者のうち1人が連絡が取りづらいなどの理由で、売りたくても売却できない状況の場合もあります。
このように、実際は単純なケースばかりではないことを理解しておく必要があるでしょう。

まとめ

土地の所有者や共有者がわからない場合や、所有者と連絡がつかない土地を「所有者不明土地」と呼びます。
このような土地を購入する場合は、全部事項証明書を取得して調べたり、土地や建物に特化した財産管理制度の利用がおすすめです。
しかし、所有者不明土地の購入は、購入後に所有者が現れることによるトラブルや、コストが高額となるリスクを伴う点に注意しなければなりません。