不要な土地を所有しても固定資産税がかかるため、そろそろ売却したいと考えている方は多いでしょう。
しかし土地を売却すると確定申告が必要になるケースがあることをご存じでしょうか。
今回は土地の売却において確定申告が必要になるケースと手続きの流れ、必要書類の内容を解説します。
土地を売却すると確定申告が必要なケースがある
結論から申し上げますと、土地売却による確定申告の必要性はケースごとに異なります。
土地を売却したあとに確定申告が必要になるケース
土地を売却してから確定申告しなければならないのは、譲渡所得が発生するケースです。
譲渡所得は土地の売却により生じた利益を指します。
給与所得とは分けて課税されるため、会社員など給与を得ている方も譲渡所得が生じたら確定申告の必要が生じるのです。
譲渡所得の発生有無を確認するには、以下の計算式を用います。
譲渡所得 ＝ 土地売却により得た金額 －（土地の取得費 ＋ 土地の譲渡費用）
たとえば3,400万円で取得した土地を手放すために譲渡費用として300万円を支払い、4,200万円で売却したケースは、計算式は以下のとおりとなります。
譲渡所得 ＝ 4,200万円 －（3,400万円 ＋ 300万円）＝ 500万円
500万円の譲渡所得が発生するため、確定申告が必要となります。
なお土地を売却した結果、売却価格が大幅に安くなるなどの理由で損失が生じたケースは確定申告の必要はありません。
ただし土地を売却して生じた損失を事業所得あるいは給与所得と相殺できる特例控除を活用するケースは、たとえ土地の売却で損失が発生しても確定申告が必要です。
土地を売却したあとに確定申告しないとどうなる
土地の売却後に確定申告しないと「お尋ね」と呼ばれる書類が国税庁から送付されることがあります。
国税庁は土地の売却にともなう登記の移動記録をもとに、確定申告の有無に関係なく不動産取引がおこなわれた事実を把握できます。
さらに土地の価格相場にも精通しており、登記簿謄本の記載内容から土地の購入および売却時期を調べ、譲渡所得が発生しているか否か予測可能です。
ゆえに国税庁からのお尋ねは土地を売却した全員に通知されるものではなく、基本的には譲渡所得が発生した方を対象に送付されます。
土地を売却してもお尋ねが届かない方は、国税庁から譲渡所得が発生しなかったと判断されたと考えて良いです。
適切に確定申告を済ませているなら、土地を売却したあとにお尋ねが届いたとしても落ち着いて対応し、事実を記載すれば問題ありません。
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土地を売却したあとの確定申告の流れ
譲渡所得の発生など土地を売却して確定申告が必要になったら、基本的な流れに沿って手続きをすすめることになります。
申告期限は土地を売却した翌年の2月16日～3月15日の約1か月間のため、忘れないようにカレンダーに記入するかリマインド通知を活用すると良いでしょう。
確定申告の流れ1．必要書類の準備
確定申告をおこなうには、まず必要書類を集めることから始めます。
自宅で保管されているものだけでなく、市区町村および税務署などを通じて取得する書類も含まれるため、なるべく早いうちから準備をすすめましょう。
書類の準備を終えたら土地の売却価格などがわかる領収書などを参考に、譲渡所得の内訳書に必要事項を記入します。
2面には土地および買主の所在地や譲渡金額などを、3面には土地の取得費と譲渡費用、譲渡所得の計算などの情報を書き入れましょう。
必要事項の記入を終えたら、分離課税用の確定申告書第三表に譲渡所得の内訳書に記した内容を転記します。
確定申告の流れ2．必要書類を税務署に提出
書類に必要事項を記入する流れを終えたら、必要書類を税務署に提出しましょう。
提出方法は「e-Tax」の利用と郵送もしくは信書便での送付、受付への持参の3パターンです。
e-Taxなら国税庁のホームページから申告書を作成して書類を送信すれば良いため手軽に提出できますが、利用識別番号の取得やカードリーダーやスマートフォンなどを準備しなければなりません。
送付による提出方法は郵便物（第一種郵便物）もしくは信書便物に限定されており、ほかの形式での送付は不可能です。
封筒に押された通信日付印が提出日になるため、確定申告の期限ギリギリに提出するのは避けたほうが良いでしょう。
また管轄先の税務署から近いエリアに住んでいるなどアクセスしやすい場合は、税務署の窓口へ足を運び、直接持参する方法もおすすめです。
受付時間外でも時間外収受箱に投函すれば確定申告書などを提出できます。
確定申告の流れ3．所得税の納税
確定申告を済ませて納税額が確定したら、申告期限の間に所得税を納めましょう。
金融機関あるいは税務署の会計窓口に専用納付書を提出し、納税すれば一連の流れは終了です。
あらかじめ税務署に振替納税の依頼書を提出すれば、指定の口座からの引き落としを利用して所得税を納めることも可能です。
またインターネットバンキングまたはクレジットカードを利用した納付方法もあるため、自分に合う方法で所得税を納めましょう。
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土地売却後の確定申告に必要な書類
土地を売却したあとの確定申告に必要な書類は複数あり、取得方法も書類ごとに異なります。
計画的かつ効率的にそろえるためにも、確定申告が必要なすべての方が準備しなければならない書類を確認しましょう。
譲渡所得の内訳書
譲渡所得の内訳書は確定申告の流れで最初に記入しなければならない書類です。
課税額のベースとなる譲渡所得金額の計算および申告を目的とした付表で、合計4枚あります。
国税庁のホームページもしくは税務署から取得し、必要事項を記入しましょう。
確定申告書
土地の売却時に用いる確定申告書は「確定申告書B」と「確定申告書第三表（分離課税）」の2種類です。
確定申告書Bは土地を売却して生じた所得を申告するために、確定申告書第三表は譲渡所得の発生時に提出が求められます。
両方とも譲渡所得の内訳書と同じく、国税庁のホームページもしくは税務署で取得可能です。
売買契約書
土地売却における確定申告では、土地を購入した時点と売却した時点で受け取った2枚の売買契約書も必要です。
購入価格および売却価格の証明に用いられるもので、提出する書類は原本ではなくコピーで構いません。
当時の不動産会社から受け取った売買契約書が自宅にあるか確認してみてください。
取得費・譲渡費用の証明書
譲渡所得額を計算するためには、土地の購入および売却にともない支払った費用も証明しなければなりません。
売買契約書に貼付して納めた印紙税や契約先の不動産会社に支払った仲介手数料など該当する費用の領収書を準備し、コピーを取っておきましょう。
土地の測量や建物を解体したケースでは、それらの費用が把握できる領収書のコピーも準備しておいてください。
そのほかの書類
確定申告では本人確認書類としてマイナンバーカードのコピーなども必要です。
マイナンバーカードなら表面と裏面のコピーを取っておきましょう。
マイナンバーカードがない方は、個人番号が確認可能な書類と身元を確認できる書類それぞれのコピーの提出が必要です。
個人番号がわかる書類はマイナンバーが記載された住民票や通知カード、身元確認の書類にはパスポートや運転免許証などが該当します。
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まとめ
土地を売却し譲渡所得が発生すると、期限内の確定申告が必要です。
確定申告書など書類を準備して必要事項を記入し、税務署へ提出したのちに所得税を納める流れで手続きをすすめましょう。
必要書類は複数あるため、慌てないよう計画的に準備することをおすすめします。
