不動産を担保に金融機関から融資を受けると、不動産に金融機関の抵当権が設定されます。
その金融機関による抵当権の一種となるのが、共同抵当権と呼ばれる存在です。
今回は、不動産に設定される抵当権の一種である共同抵当権とは何か、共同抵当権のメリットやデメリットについてご紹介します。
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共同抵当権とは
抵当権とは、債務の返済が滞ったときに、債権者が担保に設定されている不動産を差し押さえられる権利です。
不動産を担保に融資を受けると、金融機関によって抵当権が設定されます。
これにより、担保にした不動産の返済が滞ったとき、金融機関は差し押さえることが可能になります。
共同抵当権とは、ひとつの債権に対して複数の不動産を担保に入れ、それぞれの不動産に抵当権を設定することです。
つまり、ひとつの融資のために、いくつもの不動産に抵当権を設定することになります。
土地と建物への設定も共同抵当権にあたる
ひとつの債権のために複数の不動産を担保にするケースは、住宅ローンなどでよく見られる仕組みです。
住宅ローンを借りるときは、購入する不動産を担保にして融資を受けます。
このとき、抵当権が設定されるのは、購入する土地と建物の両方です。
そのため、住宅ローンの返済が滞ると、購入した土地と建物の両方を差し押さえられることになります。
このように、土地と建物に抵当権を設定して住宅ローンを借りるのは、共同抵当権の代表的なタイプといえるでしょう。
担保力が低い不動産にも設定される
共同抵当権は、それぞれの不動産の担保力が低いときにも適用されます。
担保力とは、その不動産が融資の担保としてどれだけの価値を持っているかを示すものです。
不動産自体の価値が低いと、金融機関が差し押さえても債権を十分に回収できません。
このような状態を「担保力が低い」といい、価値が低くて担保力がない不動産単独では融資を受けられないか、受けられても借入額が低くなってしまうのです。
そこで、担保力が低い不動産を複数まとめて共同抵当権の対象として、借入額の引き上げを狙います。
単独の不動産では希望額の融資を受けられないときに、共同抵当権を活用することがあります。
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共同抵当権のメリット
共同抵当権には、債権を回収しやすくなる金融機関側のメリット以外にも、融資を受ける債務者側のメリットがあります。
不動産を担保とする融資は、いかなるときでも希望どおりの条件で利用できるわけではありません。
共同抵当権を設定することにより、希望条件に近い形で融資を受けられる可能性が高まるのは、大きなメリットといえるでしょう。
金融機関からの信用を得やすくなる
共同抵当権を設定して、複数の不動産を担保に入れると、金融機関からの信用を得やすくなります。
それぞれの不動産の担保力が低いと、金融機関からの信用を得られずに、融資自体を断られる可能性があります。
金融機関としては、返済を滞納する可能性が高く、滞納が発生したときに十分な債権を回収できない相手には、融資をおこないたくはありません。
共同抵当権を活用すれば、一つひとつの不動産における担保力は低くても、複数の不動産によって資金力を維持できるメリットがあるのです。
結果的に金融機関からの信用が得られ、融資を受けるための審査に通過しやすくなります。
ひとつの不動産を担保にしようとして、融資の審査を通過できないようであれば、ほかの不動産を用意して共同抵当権を検討するのも一案です。
融資額の引き上げが期待できる
共同抵当権のメリットは、複数の不動産を担保にして、融資額の引き上げが期待できることです。
担保力の低い不動産を差し出すと、融資自体は認められても、希望する金額までは借りられない可能性があります。
金融機関としても、最低限債権を回収できるような金額でなければ、融資をおこなえないためです。
そこで、共同抵当権によって複数の不動産を担保に入れ、評価額の合計金額を高めて融資額の引き上げを狙います。
共同抵当権を活用して融資額を引き上げれば、手元に現金を残して有事に備えられます。
特殊な事情での不動産購入に活用できる
共同抵当権のメリットは、特殊な事情での不動産購入に活用できることです。
投資用物件などを購入するとき、まだ自己資金が貯まっていないにもかかわらず、魅力的な物件を見つける可能性があります。
しかし、そのような物件は気長に自己資金を貯めているとすぐに売れてしまい、購入できなくなってしまうかもしれません。
共同抵当権によって、自宅などの不動産を担保に入れて融資を受ければ、そのような物件をスピーディに購入できます。
また、自分が所有している土地が旗竿地などの不整形地であり、すぐ隣で売り出された土地と合筆すれば整形地にできるケースでも、共同抵当権を活用すると良いでしょう。
自分の所有している土地と、購入する土地を共同抵当権の対象にして融資を受ければ、購入した土地と合筆して土地全体の価値を高められます。
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共同抵当権のデメリット
不動産を購入するとき、基本的にはなるべく共同抵当権を利用しないほうが良いとされています。
それは、実際に融資の返済を滞納したときのデメリットが大きいためです。
したがって、共同抵当権を検討するときは、そのデメリットについてもしっかり把握しておく必要があります。
ほかの不動産まで失うリスクがある
共同抵当権のデメリットは、返済が滞ったときに購入した不動産だけでなく、ほかの不動産まで失うリスクがあることです。
返済が滞ると、どれかひとつの不動産が差し押さえられるのではなく、共同抵当権が設定されている不動産が一斉に差し押さえられます。
そのため、共同抵当権で担保にした不動産を一度に失うデメリットがあるのです。
たとえば、投資用物件を購入するために自宅を担保に入れていると、投資が失敗して返済が滞ったときに自宅ごと不動産を失います。
不動産の売却が難しくなる
共同抵当権のデメリットは、抵当権を設定した不動産の売却が難しくなることです。
抵当権が設定された不動産は、そのままの状態では自由に売却できなくなります。
売却するには抵当権を抹消する必要がありますが、融資を完済していない状態で抵当権を抹消することはできません。
また、共同抵当権で担保に入れた不動産は、複数のうちひとつだけ抵当権を外すといった運用も難しくなります。
不動産の流動性が落ち、資産としての活用が難しくなるのがデメリットです。
共同抵当権を利用するときは、将来的な資産運用のことも考えたうえで実施する必要があります。
金融機関の対象エリア外にある不動産は適用できない
共同抵当権には、金融機関の対象エリア外にある不動産は適用できないデメリットもあります。
金融機関によって対応しているエリアが決まっており、そのエリアから外れた不動産には抵当権を設定できません。
所有している不動産同士の距離が離れすぎていると、共同抵当権の活用はできない可能性があります。
たとえば、利用する金融機関の拠点が都心部にあるとき、地方にある不動産に共同抵当権を設定できないかもしれません。
金融機関の管轄範囲がどこまでなのかを事前に調べたうえで、不動産の位置がエリア内に収まるように計画を立てる必要があります。
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まとめ
共同抵当権とは、ひとつの融資を受けるために複数の不動産を担保に入れることです。
共同抵当権を設定すれば融資額の引き上げを期待でき、希望する条件に近い形で融資を受けられる可能性が高まります。
一方で、返済が滞ったときに抵当権を設定した不動産をすべて失うリスクがあるため、注意が必要です。
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朝日住宅
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