マンションのフルリノベーション費用は？間取り変更や予算の目安も解説

理想の暮らしを叶える選択肢のひとつとして、マンションのフルリノベーションに関心を持つ方も増えてきています。
間取りの自由度や内装を一新できる点が魅力ですが、どこまで変更可能か事前に把握しておくことが重要です。
また、リノベーションを成功させるためには、費用の目安や物件選びのポイントを押さえておく必要があります。
この記事では、フルリノベーションの対応範囲や予算の考え方、購入時の注意点について詳しく解説します。

マンションのフルリノベーションはどこまでできるのか

マンションの購入後、築年数の経過とともに設備の老朽化やライフスタイルの変化に合わせてリノベーションを検討される方が増えています。
なかでもフルリノベーションは、まるで新築のような住まいに生まれ変わる手段として注目を集めています。
しかし、「どこまで手を加えることができるのか」「構造上の制約はあるのか」など、疑問を持たれる方も多いのが実情です。
今回は、マンションにおけるフルリノベーションの範囲とその自由度、費用の目安について、具体的に解説してまいります。

リノベーションの範囲は室内の専有部のみが対象

マンションで自由に工事できるのは専有部分だけで、壁や床、天井、室内配管など住戸内のほぼすべての仕上げや設備が対象になり、キッチンや浴室のレイアウトも既存配管の範囲であれば柔軟に変更できます。
玄関扉や窓サッシは専用使用権付き共用部分に当たるため、色や形を変えるときはもちろん、断熱性能を高める交換でも管理組合の承認が必要になります。
まずは専有・共用の境界を整理し、図面と管理規約を突き合わせて設計範囲を見極めてから計画を立てましょう。

間取りの変更も可能で自由度が高い

壁や床を撤去するスケルトン工事なら、既存の部屋割りをいったん白紙に戻して間取りをほぼ自由に再設計できます。
ただし、耐力壁を撤去できない壁式構造に比べ、柱と梁で支えるラーメン構造は壁を抜きやすく、キッチン・リビング一体の広いLDKやワークスペース併設の寝室など、ダイナミックなレイアウトを採りやすいです。
たとえば壁面に収納を集約し、引き戸や可動間仕切りで空間を可変にするなど、構造の制約を踏まえて居住性とデザイン性を両立させましょう。
収納内部に可動棚やハンガーパイプを組み合わせれば、ライフステージの変化にも柔軟に対応できます。

平米単価の目安は10〜20万円程度が一般的

フルリノベーション費用は1㎡あたり8万〜22万円（標準15万円前後）が目安で、70㎡なら約700万〜1,400万円です。
コストは水回り位置変更・床材グレード・造作家具などで上下し、特に配管移設や無垢材フローリングの選択、床暖房用の下地工事、建具のオーダー製作といった要素は金額に大きく影響します。
賃貸や売却を見据える場合は、地域相場と将来の収益計画を踏まえ、過度なグレードアップを避けて費用対効果を高めましょう。

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フルリノベーションを実現できる予算

マンションのフルリノベーションを検討する際、最も気になるのが「予算の目安」ではないでしょうか。
どの程度の工事をどこまで行うかによって費用は大きく変動しますが、事前に相場感を知っておくことで、無理のない資金計画を立てることが可能になります。
本記事では、フルリノベーションにかかる予算の具体的な目安と、工事内容による費用の違いについて詳しく解説いたします。

600万〜1,000万円前後が一般的なフルリノベの費用目安

費用の内訳を把握すれば資金計画を具体化できます。
築古マンションの標準的なフルリノベは60〜70㎡で600万〜1,000万円が目安で、壁紙・床材の刷新やキッチン・浴室など水回り交換、間仕切り調整が一通り含まれます。
さらに、給排水管の劣化状況を確認しながら設備選定をおこなうと、想定外の追加費用を防げるでしょう。
設備交換中心なら300万〜500万円に抑えられるため、ライフスタイルと将来のメンテナンスコストを踏まえながら工事範囲を検討し、デザイン面では既製品と造作の組み合わせでコストバランスを取るのが効果的です。

間取り変更を伴う場合は費用が高くなりやすい

キッチンや浴室を動かすと配管延長や床下補強が必要になり、施工費と工期が大幅に増えます。
電気配線や換気経路の変更も伴うため、断熱や防音性能を保ちながら間取り変更の可否とコストのバランスを慎重に見極めることが大切です。
費用対効果が低い場合は、可動式収納やパーティションで空間を区切るなど、移設を伴わない代替案も検討しましょう。

スケルトン仕様なら1,000万円以上かかることもある

内装をすべて撤去して躯体だけにするスケルトンリノベは自由度が高い反面、70㎡で1,000万〜1,500万円程度を見込む必要があります。
断熱強化や床暖房、二重サッシなど高性能設備を加えるとさらに費用が上がり、防音性能を高めるフローリングの二重施工なども加わると予算は膨らみやすくなります。
設計費や構造計算費も発生するため、概算見積もりの段階で総予算を早期に確認しましょう。
長期のローンを組む場合は金利変動リスクも加味し、無理のない返済計画を立てることが欠かせません。

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フルリノベーションを前提にマンションを購入する際のポイント

マンションを購入する際、既存の内装に満足できない場合や、自分好みの空間をつくりたいと考える方にとって、フルリノベーションは魅力的な選択肢です。
しかし、後からリノベーションを計画するのではなく、物件選びの段階からリノベーションを前提として考えることで、工事の自由度や費用やスケジュールなどに大きな差が生まれます。
本記事では、フルリノベーションを前提にマンションを購入する際に知っておきたい重要なポイントについて解説いたします。

購入と同時にリノベーション計画を立てるのがスムーズ

購入時点で設計と施工の段取りを組むと、引っ越しまでの期間が短く仮住まい費を抑えられます。
物件費用とリノベ費用をまとめて借りる一体型ローンなら、手続きが簡便で低金利になる可能性もあり、資金繰りもシンプルです。
また、金利優遇キャンペーンを活用できれば総支払額を大幅に抑えられます。
さらに、設計意図を反映した状態で引渡しを受けられるため、二度手間を防いでスムーズに新生活を始められます。

水回りの移動は制限があり費用も高くなる傾向にある

排水勾配やダクト経路の関係で水回りの大幅移動は難しく、移設できても追加設備工事で費用と工期が膨らみます。
そのため、配管位置を活かしたプランニングでコストを抑えつつ、必要性の高い改修箇所を優先しましょう。
たとえば洗面室の拡張や脱衣所の収納追加など、移設せずに快適性を高める工夫は数多くあります。
暮らしやすさを高めるには、動線計画の工夫や収納の充実で補う方法も有効です。

リノベ向き中古マンションを見極めることが重要

リノベーション向きかどうかは構造、管理状態、立地、築年数など複数要素で判断します。
間取り変更を想定するなら、耐力壁が少ないラーメン構造の方が自由度が高く、結果的に施工コストも割安です。
修繕積立金が十分で管理が行き届いた物件を選ぶと、将来の突発的な負担を抑えて安心して工事を進められます。
長期修繕計画の内容や直近の大規模修繕履歴も確認し、躯体や共用部のコンディションを把握しておくとさらに安心です。

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まとめ

マンションのフルリノベーションは専有部分に限定されますが、間取り変更など高い自由度で理想の空間を実現できます。
費用は内容次第で大きく異なり、一般的な改修で600万円前後、スケルトン仕様では1,000万円以上かかる場合もあります。
水回りの位置制限や物件の老朽度なども影響するため、事前に条件を把握してから計画を進めることが重要です。